Что такое девелопер в строительстве


что это, виды, отличия, выбор девелоперской компании

Главная » Разное » Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания

В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.

Содержание статьи

Что такое девелопмент, чем занимается девелопер

Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).

Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.

Этапы девелоперского проекта

Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:

  • Разработкой идеи. Это может быть коммерческий объект — офисное здание, торговый комплекс и т.д. Может быть новый блок домов, как частных так и многоэтажных.
  • Анализом ситуации. Просчитывается насколько эта идея может оказаться ликвидной, срок окупаемости, возможные прибыли и степень риска. По этим данным принимается решение о целесообразности реализации проекта.
  • Поиском площадки для строительства (здания под реконструкцию), приобретением прав.
  • Созданием проекта.
  • Поиском подрядчика для строительства или реконструкции объекта.
  • Контролем процесса строительства.
  • Поиском покупателей или арендаторов.
  • Управлением объектом.

Стандартная структура девелоперской компании, по которой ясно, что выполнять приходится разноплановые задачи

Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.

В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.

Есть два типа девелоперских компаний:

  • Fee development (фии девелопмент).
  • Speculative development (спекулейтив девелопмент).

Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Тип компании тоже важен

Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

Девелопмент земельных участков

Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.

В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.

Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке

Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.

Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в  соответствии с классом клиентов.

Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.

Как выбрать девелопера

Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.

Важен опыт, наличие реализованных проектов

В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.

В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.

В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно

И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.

Что такое девелопер и чем занимаются девелоперы | Деловой квартал

В последнее время в деловой прессе либо на телевидении нередко возникает вопросы, касающиеся строительства офисных либо жилых площадей, и в этих дискуссиях часто применяется теминология «девелопер», а также «девелоперская деятельность».

Когда человек говорит, что он занимается девелопментом недвижимости, многие люди зачастую понятия не имеют, что это значит. Одни люди думают, что этот человек риелтор или агент по недвижимости, другие представляют архитектора или застройщика.

Действительно, многим людям, не знакомым с особенностями и спецификой строительного бизнеса, хотелось бы понять что такое девелопер, чем занимаются девелоперы, а также хотелось больше узнать о внутренней организации девелоперских компаний. Поэтому необходимо разобраться в вопросе кто же такие девелоперы, дать толкование данному понятию, а также привести примеры девелоперов и прояснить вопрос, что значит быть девелопером недвижимости.

И для начала, необходимо начать с исходных положений, а затем разъяснить детали этого бизнеса.

Что такое девелопер

Девелопмент (с англ. to develop, переводится как «управлять, развивать») или девелоперская деятельность – это разновидность предпринимательской деятельности, связанной со строительством, а также изменением (реконструкцией, реставрацией и т.д.) существующих зданий, строений и сооружений капитального характера либо земельных участков и приводящей в итоге к росту их рыночной стоимости.

Соответственно, на вопрос что такое девелопер простыми словами, можно ответить таким образом:

Девелопер – это компания или человек, которая покупает и развивает дома, здания и земельные участки, с целью продажи и получения от них прибыли. Девелопер осуществляет руководство инвестиционным проектом, при осуществлении которого он заинтересован предельно  уменьшить риски и максимально увеличить доходность.

Девелоперы недвижимого имущества фактически являются предпринимателями, которые создают новое здание. Они выходят и покупают землю, ставят команду на место (архитектора, инженера и т. д.), получают необходимые разрешения на строительство (конечно, с помощью своих сотрудников), финансируют сделку, а затем нанимают строителей, фактически создающих и реализующих проект в жизнь.

Чем занимаются девелоперы?

Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.

Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.

Реализация девелопером инвестиционного проекта

Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.

1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.

2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные  действия проводятся до начала процесса реализации проекта.

3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.

4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.

5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.

Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.

Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается  (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера  (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.

Это различие – то, что может сделать строительство  объекта недвижимости столь прибыльным, однако без рисков не будет и прибыли. Это и отличает строителей (застройщиков) от девелоперов. Многих отталкивают указанные возможные риски. Но как правило больше прибыли можно получить именно в качестве девелопера.

Но также необходимо понимать, что девелоперы в конечном итоге больше обращают внимание на уже построенную среду. Это печальная реальность этой индустрии. Несмотря на то, что архитекторы тратят гораздо больше времени, чем средний девелопер, думающий о том, как сделать здания и города великолепными, вероятно, у них не так много общего. Потому что, если бы они думали об этом, у нас, наверное, не было бы столько ужасных зданий в наших городах. Однако это так, потому что архитекторы не берут на себя этот риск.

Самый известный девелопер

 

Наиболее известным девелопером в мире по праву считается американский миллиардер, ныне президент США Дональд Трамп. Ему удалось создать множество потрясающих объектов недвижимости, в том числе небоскребов.

В качестве проекта с мировой известностью можно привести пример такого объекта, как Trupm Tower (башня Трампа), которая находится в одном из престижных районов Нью-Йорка  – 5-й Авеню. Высота небоскреба составляет 202 м., а ориентировочная стоимость около 318 млн. долларов.

Девелоперская деятельность способна приносить колоссальную прибыль, но она в свою очередь сопряжена и с высокими рисками. Для того чтобы быть удачным девелопером, необходимо уметь распознавать потенциальные возможности и предугадывать по-настоящему выгодные вложения.

Смотрите также:

Кто такой девелопер в строительстве, или Все профессии важны

Кто такой девелопер и чем он занимается? Рассмотрим ответ на данный вопрос, относительно сферы строительства недвижимых объектов.

Само понятие «девелопер» произошло от английского слова «develop», что дословно означает создавать, совершенствовать, строить, развивать. А такая деятельность как девелопмент — это предпринимательство, работа которой предполагает развитие той или иной сферы коммерческой недвижимости, что приводит в дальнейшем к её качественному преобразованию.

Девелопмент предполагает также и выполнение множества операций над недвижимым имуществом: строительных и инженерных. Результатом работы становятся качественные изменения в сооружениях, зданиях, земле, что приводит к увеличению стоимости перечисленных объектов.

Обычно услуги по девелопменту предлагают организации, инвестирующие финансовые средства в строительство либо руководящие строительными процессами. Если компании развивается в сфере коммерческой недвижимости, она вправе создать юридическое лицо на определённый срок. На имя этого юридического лица приобретается земельный участок и оформляются документы, дающие полномочия на проведение строительных работ. В будущем эта земля может быть продана компанией.

Кто такой девелопер в строительстве? Это специалист либо предприниматель, который берёт на себя функции руководителя во время выполнения строительного проекта: от самого начала застройки недвижимого объекта, инвестирования в него финансов до окончательной продажи готового объекта.

 При этом он работает так, чтобы от реализации построенной недвижимости, компания получила максимально возможную прибыль.

Специалист должен владеть всеми необходимыми знаниями по проектированию, уметь разрабатывать эффективные бизнес-планы, обладать навыками инвестирования, уметь продвигать рекламную компанию, находить земельные участки для последующего строительства, оформляя сделки купли-продажи, аренды должным образом.

Кто такой девелопер, что он делает?

Рассмотрим деятельность такого специалиста поэтапно.

  1. Вначале он разрабатывает концепцию проекта и проводит предварительное его рассмотрение.
  2. Далее выполняет работы по оценке местоположения, проводит технико-экономическое обоснование проекта.
  3. Разрабатывает проект строительства и производит его оценку.
  4. Принимает меры по заключению необходимых контрактов, начинает непосредственно строительство.
  5. После того, как объект готов, проводит все необходимые маркетинговые мероприятия, действия по управлению недвижимости и распоряжению результатами.

Виды девелопмента:

  • free — специалист является исполнителем, получающим фиксированный гонорар, и не несёт финансовых рисков;
  • BTS — решает комплекс задач, основываясь на целях конкретного заказчика, по созданию недвижимого объекта;
  • speculative — является инициатором проекта, принимающим на себя все риски, обусловленные неудачным завершением строительного проекта.

Эксперты рынка недвижимости также выделяют виды девелопмента по типу недвижимого объекта, на которого направляется деятельность: девелопмент жилой, загородной, коммерческой недвижимости, земельных участков.

Также можно классифицировать по «элитности» объектов: элитная жилая недвижимость, эконом- или бизнес-класс.

где учиться, зарплата, плюсы и минусы

Девелопмент (от англ. Development - развитие, расширение, рост) - это предпринимательская деятельность, связанная с получением прибыли от создания новых объектов коммерческой недвижимости. Профессия подходит тем, кого интересует экономика (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам). В 2020 году центр профориентации ПрофГид разработал точный тест на профориентацию. Он сам расскажет вам, какие профессии вам подходят, даст заключение о вашем типе личности и интеллекте.

Принято различать два основных вида девелопмента: fee-development (от англ. fее - "вознаграждение") - и speculative development. Если в первом случае девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает за гонорар от Заказчика, то во втором случае девелоперская компания сама организует юридическое лицо и несет на себе всю ответственность за строительство и реализацию объекта, вкладывая в проект собственные средства.

Читайте также:

Особенности профессии

Девелоперы, как правило, выступают в качестве авторов идеи проекта: что именно строить и где. Функции, входящие в круг обязанностей девелопера, предельно широки и включают в себя следующие элементы:

- покупка земельного участка и определение его коммерческого потенциала;

- проведение анализа рынка недвижимости для наиболее эффективного использования объекта;

- формирование первоначального плана по формату, объему, площади и функциональному назначению будущего проекта;

- разработка первичной концепции объекта и эскизного проекта;

- получение разрешения на строительство;

- наблюдение за ходом строительства;

- проведение маркетинговых исследований;

- сдача в арен

что это простыми словами, как выбрать

Поговорим о том, кто же такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков. Расскажем, как правильно выбрать девелоперскую компанию, чем нужно руководствоваться, чтобы максимально снизить риск остаться без недвижимости и денег. Ответим на распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Кто такой девелопер

На английском термин «девелопмент» означает просто «развитие». Однако в нашей стране этим термином обозначают исключительно развитие любых объектов недвижимости. Речь идет о строительстве, реставрации, реконструкции жилой, производственной, коммерческой недвижимости. При этом развитие объектов недвижимости всегда производится с целью получения прибыли.

Важно

Девелопер организует процесс создания или улучшения объектов недвижимости, чтобы заработать на этом, увеличивая их стоимость.

Действовать девелопер может по-разному. Например, купил участок земли, построил дом, продал с выгодой. Или отремонтировал обветшавший объект, повысил его стоимость, опять-таки, продал по более высокой цене.

Чаще всего девелоперами выступают юридические лица со штатом сотрудников, ведь объемы выполняемых работ велики, и один индивидуальный предприниматель может не справиться. Да и конкуренция на рынке девелопмента достаточно высока.

Структура девелоперской компании

В состав юридического лица, работающего в сфере девелопмента, чаще всего входят следующие подразделения:

  1. Производственные, основные. Это коммерческие, строительные, плановые отделы.
  2. Управленческие и административные. Это ревизионные, правовые, кадровые, финансовые отделы, руководящие и контролирующие структуры.
  3. Хозяйственные. Клининговые, транспортные, обслуживающие отделы.

Такие крупные предприятия могут выполнять все функции девелоперов, о которых мы расскажем чуть ниже.

Отличия девелопера от застройщика

В классическом понимании понятие «девелопер» намного шире, чем просто «застройщик». Если второй занимается исключительно строительными работами, выполняя заказы клиентов, то первый привлекает инвестиции, ищет участок земли, строит, ремонтирует, а потом занимается поисками покупателей. Функций у девелопера больше.

Однако в нашей стране «девелопер» часто используется как синоним «застройщика». Да, есть девелоперские компании, которые просто строят объекты под заказ. Но чаще всего девелопер объединяет функции и проектировщиков, и строителей, и риелторов, и инвесторов. То есть задач у него больше, чем у обычной строительной компании.

Какие функции выполняет девелопер

Функций у девелоперской компании на самом деле много:

  1. Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
  2. Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
  3. Проектирование объекта, составление плана строительства.
  4. Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
  5. Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
  6. Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
  7. Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
  8. Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
  9. Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.

Виды девелопмента

Различают следующие виды девелопмента:

  1. Спекулятивный. Инвестирует деньги сам девелопер, не привлекая сторонние средства. При этом он может обращаться в банк за кредитованием. После того, как проект будет реализован, девелопер сам сдает в аренду или продает объект. Так часто строят крупные ТРЦ. Весь риск ложится на девелопера, но зато и вся прибыль достается ему лично.
  2. Built-to-suit (BTS) девелопмент. Это уже строительство по заказу. Инвестор нанимает девелопера, чтобы возвести конкретный объект. Девелопер выступает также проектировщиком и консультантом, но иногда просто застройщиком.
  3. Fee-девелопмент. Это уже полный девелоперский цикл, но реализуется он на деньги инвестора. Девелопер сам определяет, куда и как выгоднее вложить доверенные ему деньги, выбирает, разрабатывает и реализует проект с нуля, получая за это конкретное вознаграждение.

Самые крупные российские девелоперы

К лидерам российского рынка недвижимости по состоянию на 1 июля 2019 года относились:

  • Группа ПИК, Москва. Строит 7,4 миллиона квадратных метров различной недвижимости.
  • Группа ЛСР, Санкт-Петербург. Объемы строительства достигают 4,1 миллиона «квадратов».
  • Холдинг Setl Group, тоже Петербург. Строит 3,4 миллиона «квадратов».
  • Группа ЦДС, также из Петербурга. Объемы строительства — 1,5 миллиона м2.
  • Группа ЮгСтройИнвест из Ставропольского края. Строит 1,36 «квадратов» недвижимости.

При этом нельзя считать, что именно объемы строительства делают девелопера крупнейшим на рынке. Да, это важный показатель, но не единственный. Например, московские ГК «Гранель» и «Самолет-Девелопмент» лидируют за счет оптимальной сбалансированности бизнеса. А ЮгСтройИнвест и ЦДС по показателям риска из пятерки лидеров выпадают.

Разорившиеся девелоперы

Далеко не все девелоперы могут успешно вести бизнес. За минувшие 10 лет от банкротств девелоперов в нашей стране пострадали минимум 40 тысяч человек. Самые крупные скандалы были связаны со следующими компаниями:

  • «СУ-155». Этой группой, оставившей недостроенными 150 объектов, владел Михаил Балакин.
  • Mirax Group. Входила в пятерку самых крупных девелоперов России, однако в 2011 году прекратила существование, не сдав порядка 600 тысяч квадратных метров недвижимости. Владел группой Сергей Полонский.
  • ООО «Трансфорт». Банкротство предприятия затронуло полторы тысячи человек, 8 зданий остались недостроенными. Владел «Трансфортом» Юрий Кузнецов.
  • УК «Премьер Девелопмент». Оставил без недвижимости и денег порядка тысячи дольщиков, не достроив ЖК «Лебединое озеро». Владелец — Алексей Муромцев.
  • ГК «Небоскреб ГБ» Бабека Гасанова. Без средств остались около 800 инвесторов, речь шла о ЖК «Ново-Никольское» на территории Новой Москвы.

Критерии выбора девелопера

Как видим, случаи банкротства девелоперов, проблем с ними — не редкость. Поэтому к выбору девелоперской компании нужно подходить тщательно, руководствуясь следующими критериями:

  • Сколько лет работает предприятие на рынке и сколько объектов успело успешно сдать в эксплуатацию. Понятно, что чем больше, тем лучше. Это станет доказательством опыта и надежности девелопера.
  • География работы. Если компания строит в разных регионах, это говорит о размахе деятельности и умении привлекать инвесторов.
  • Перечень партнеров и инвесторов. Кто работает с девелопером? Если это ведущие компании, государственные предприятия, крупные банки — отлично. Значит, девелоперу доверяют.
  • Наличие проектных деклараций. То есть проектной документации по всем прошлым объектам. Она вывешивается на официальном сайте, закон требует сохранять всю проектную документацию три года. Открытые для всеобщего доступа декларации также позволяют узнать, есть ли у девелопера задолженность.
  • Сведения о судебных процессах. Узнать о них можно на сайте ГАС РФ «Правосудие». Суды по различным объектам, конечно, настораживают.
  • Отзывы клиентов и инвесторов. Да, есть заказные отзывы, которые пишут копирайтеры на деньги конкурентов девелопера. Но все же, информацию стоит поискать. Кроме того, целесообразно лично отправиться на уже сданный объект, чтобы побеседовать с владельцами квартир. Узнаете много интересного.
  • Пакет документации. У девелопера должны быть разрешение на строительство, договор страхования ответственности строителя, документы на участок земли. Отсутствие хотя бы одного из данных документов — очень тревожный звонок.
  • Из какого источника финансируется объект. Лучше всего, когда девелопер вкладывает свои собственные средства. Кредиты банков могут обернуться просрочкой и замораживанием стройки.
  • Договор. Этому документу нужно уделять особое внимание. Наш портал неоднократно призывал вас не подписывать документы без их тщательного изучения. Договор с девелопером должен быть максимально подробным, с указанием всех характеристик объекта, обязательствами сторон, форс-мажорами и так далее. Можно привлечь стороннего юриста, который оценит договор.
  • Как быстро идут работы, соблюдаются ли графики строительства. В среднем в многоквартирном доме за месяц строят два-три этажа. Пусть это будет для вас ориентиром.
  • Зарплата сотрудников. Если девелопер уже пару месяцев не платит зарплату собственным строителям — это плохой знак. У предприятия точно проблемы с деньгами.

Вопросы и ответы по девелопменту

Ответим на самые распространенные вопросы, касающиеся девелопмента.

Что такое редевелопмент?

Это реконструкция старых объектов недвижимого имущества. Например, переделка производственных зданий закрывшегося предприятия. Девелопер переводит участок из промышленных земель в предназначенные для жилой застройки, сносит ветхие строения и, например, строит коттеджный поселок. Или жилой комплекс в стиле лофт. Также могут вестись работы с историческими зданиями, старыми домами, которые реконструируются.

Что подразумевается под девелоперским проектом?

Это полный цикл работ — от выбора идеи до продажи или аренды объекта. Мы уже писали, какие функции выполняет девелопер в процессе своей работы. Девелоперский проект может включать часть или все из них.

Кто такой веб-девелопер?

Это человек, который разрабатывает и развивает сайты, чтобы продать их. Связь с девелопментом прямая. Только речь идет о развитии не объекта недвижимости, а интернет-портала.

Заключение

Девелоперов в России достаточно много. Однако отыскать надежного непросто. Руководствуйтесь нашими критериями, изучайте историю компании, учитесь отличать застройщика от настоящего девелопера.

И помните, что вложения в недостроенную недвижимость, девелоперский проект — всегда связаны с крупными инвестициями и возможными рисками.

Что такое девелопмент в строительстве

Зарождение девелопмента в России

В России понятие «девелопмента» зародилось в 2000 году, когда после преодоления экономического кризиса, прогрессивными темпами стало развиваться строительство (особенно в Москве). Однако «девелоперами» в те времена считали себя все компании- инвесторы, застройщики,  подрядчики. Но из-за отсутствия должного уровня развития рынка, финансового сектора, взаимоотношений с властью конечному клиенту предоставить качественный девелопмент от составления проекта до его реализации ни одна компания не могла.  Поэтому поначалу в России появился рынок застройщиков, которые ориентировались на большие объемы заказов. Девелопмент начал зарождаться в тот момент, когда стало уделяться должное внимание не только количеству, но и качеству построек, а соответственно и прибыли от реализации готовых проектов. Девлоперы взяли на себя весь комплекс работ – поиск участков земли, строительных организаций, проектирование,  получение разрешительных документов, поиск покупателей. Такая многоступенчатая система управления бизнесом требовала большого штата персонала – настоящих профессионалов в области маркетинга, проектирования, архитектуры, строительства, рекламы и пр. При этом цель считалась достигнутой, если проект не только построен, но и оправдан, целесообразен, юридически грамотно оформлен и нужен конечному покупателю.

Важно! Нередко отклонение от такой традиционной схемы строительства приводит к плачевным результатам – неправильный выбор местоположения объекта без учета транспортной доступности и наличия инфраструктуры в районе или его ошибочное проектирование приведет к тому, что жилье в конечном итоге не будет пользоваться спросом. А в случае нарушения законодательства, неполучения разрешительных документов и вовсе уйдет под снос, принося своим создателям грандиозные убытки.

Уже к 2005 году девелопмент выделился в отдельный вид бизнеса и сегодня его услуги полного цикла пользуется небывалым спросом. К застройке крупных жилых комплексов привлекаются крупные инвесторы, эксперты-консультанты, управляющие компании, проводятся тендеры по выбору архитектора-проектировщика, от работы которого на половину зависит успех и рентабельность будущего проекта (нередко приглашаются профессионалы из других стран).

Что такое девелопмент?

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятельность в области строительства недвижимости, в процессе которой происходит преобразование существующего земельного участка или здания, в результате которого создается новый объект с большей стоимостью по сравнению в первоначальной. Девелопер – это организация (или предприниматель), которая сопровождает весь процесс реализации проекта:

  • проектирование;
  • выкуп земельного участка;
  • получение разрешительных документов на строительство;
  • заключение договора с застройщиками, подрядчиками;
  • поиск риелторов, брокеров для продажи готовых объектов недвижимости.

Нередко деятельность девелоперских контор связана с поиском инвестиций для развития проекта – банков, крупных инвесторов. Также слову «девелопер» синонимично значение «застройщик», который представляет собой юридическое лицо, имеющее в  своей собственности земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с целью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Этапы

Девелопмент состоит из следующих этапов:

  1. Разработка проекта и концепции строительства;
  2. Поиск земельного участка, анализ инфраструктуры и удобства местоположения;
  3. Проектирование, оценка стоимости;
  4. Поиск строительных организаций, заключение официальных договоров;
  5. Реализация и управление проектом.

Виды

Существует несколько разновидностей девелопмента:

  • жилой недвижимости;
  • загородной недвижимости;
  • коммерческих объектов;
  • земельных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько  классов:

  • эконом;
  • элит;
  • бизнес.

В зависимости от управления финансами различают следующие типы девелопмента:

  • fee development (девелоперу отдается фиксированный гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность за риск финансовых потерь)
  • speculative development (ответственность полностью лежит на девелопере).

9 лучших застройщиков кондоминиумов в Торонто

Когда дело доходит до оценки рентабельности инвестиций в кондоминиумы в Торонто, готовые к строительству, все начинается с выбора подходящих людей для работы. В Торонто есть разные застройщики. Вопрос в том, какой из них подходит для вашего проекта?

Клиенты часто спрашивают меня об инвестициях в рынок предстроительных квартир в Торонто. Я ловлю себя на том, что повторяю тот же совет. То есть инвестировать в застройщика или девелопера , прежде чем вкладывать деньги в здание .

В произвольном порядке вот 9 моих любимых разработчиков в Торонто, всем из которых мы здесь, в Precondo, дали зеленый свет.


Daniels

Daniels - очень уважаемый застройщик в Торонто. Они отмечены многочисленными наградами "Строитель года".

Они строят невероятные кондоминиумы, и они также делают множество малоэтажных проектов. Внося в свои высотные проекты множество роскошных малоэтажных элементов и отделки, подразделения Daniels всегда придерживаются более декадентской стороны.

То, что построила Daniels Corporation:

  • Festival Tower на 80 John
  • Limelight Condos at Square One
  • Cinema Tower на 21 Widmer

Что делает Daniels Corp:

  • Daniels Erin Mills Спланированное сообщество
  • Башня Уэсли в центре города Дэниэлс
  • Сообщество набережной Дэниэлса

Concord Adex

Concord Adex - один из самых хорошо финансируемых застройщиков кондоминиумов, и они еще более заметны в Ванкувере.По моему опыту, они, кажется, очень быстро продвигаются со строительством, пытаясь уложиться в сроки.

Concord специализируется на строительстве крупных сообществ в Торонто. В частности, они стоят за всем районом CityPlace в центре Торонто.

Что построил Concord Adex:

  • The City Place Community в центре Торонто
  • The Park Place Community в Северном Йорке

Какие планы у Concord:

  • Concord Canada House (последний в CityPlace's девелопмент)
  • Saisons (долгожданная последующая разработка Seasons в Park Place)

Pinnacle International

Pinnacle - девелопер высшего уровня в Торонто, реализовавший на сегодняшний день несколько замечательных проектов.Как и Concord, Pinnacle - очень известный строитель в Ванкувере, который также оставил свой след в городе за последние несколько десятилетий.

Это хорошо финансируемые застройщики квартир. Их проекты обычно завершаются без особых задержек. Самое главное, что все их проекты построены с замечательным уровнем качества и выдерживают испытание временем.

Pinnacle часто устанавливает очень конкурентоспособные цены на свои проекты. Это делает их проекты недвижимости в Торонто самым безопасным из вложений в сочетании с их самофинансируемой структурой.[1]

Что построила компания Pinnacle:

  • Grand Park 1 & 2 at Square One
  • The Ritz in Vancouver
  • The Pinnacle on Adelaide

Что находится в трубопроводе Pinnacle:

  • One Yonge Сообщество - один из самых ожидаемых проектов кондоминиумов в стадии разработки. Планирование и утверждение менялись годами, но первая из трех ультравысоких роскошных построек - Prestige Condos - начала продаваться в этом году.Расположение отличное, но что лучше, так это расширение Path, которое предоставит всем жителям One Yonge прямой доступ к Path и Union.
  • Pinnacle Etobicoke Community

Great Gulf

Great Gulf - обладатель множества наград и один из наших любимых застройщиков кондоминиумов в районе Большого Торонто. Идут выше и

.

8 Типы строительных компаний

Строительные компании делятся на различные типы в зависимости от того, какую работу они выполняют. Роль в строительстве, такая как приобретение земли, проектирование, финансовое планирование, выполнение, эксплуатация, обслуживание и бумажные работы, обозначает тип строительной компании.

Типы строительных компаний

В зависимости от выполняемой работы строительные компании делятся на следующие типы:

1.Подрядчики по небольшому ремонту

Мелкие подрядчики по ремонту обычно выполняют работы, требующие небольших капиталовложений, и такие работы, которые не требуют большой оценки или крупной строительной организации.

Обычно они занимаются ремонтом дома или небольшими коммерческими и офисными работами. Многие мелкие подрядчики по ремонту имеют офисы в своих домах и выполняют «бумажную работу» по ночам.

2. Генеральный подрядчик

Эти компании часто являются экспертами либо в новостройках, либо в реконструкции.Многие строительные подрядчики передают на субподряд большую часть своей работы, в то время как подрядчики по перестройке, как правило, выполняют многие операции своими силами. Некоторые генеральные подрядчики специализируются на общественных работах.

3. Собственник-застройщик

Компания, выступающая в роли собственника-застройщика, не является подрядчиком в строгом смысле этого слова. Такая компания строит здания только в свою собственность, либо для продажи после завершения, либо для сдачи в аренду и эксплуатации.

Многие застройщики, время от времени, выступают в качестве генерального подрядчика или руководителя строительства в качестве побочного элемента в своем основном бизнесе строительства за свой собственный счет.

4. Застройщик

Это тип собственника-строителя, который, помимо строительства в личном владении, может также строить для продажи до или после завершения проекта. В эту категорию входят застройщики одно- и двухквартирных домов.

5. Профессиональный руководитель строительства

Профессиональный менеджер по строительству может быть определен как компания, отдельное лицо или группа лиц, которые выполняют функции, необходимые при строительстве проекта в качестве агента владельца, но делают это так, как если бы работа выполнялась собственными силами владельца. сотрудники.

Организация по управлению строительством обычно предоставляет весь необходимый персонал. К такому персоналу относятся прорабы, экспедиторы, руководители проектов и бухгалтерский персонал.

Менеджер передает различные части строительных работ в субаренду на имя владельца и выполняет все необходимые административные работы, авторский надзор, реквизицию, оплату субподрядчиков, отчеты о заработной плате и другую работу от имени владельца за определенную плату.

6.Программный менеджер

Генеральный подрядчик или руководитель строительства могут расширить спектр услуг, взяв на себя управление программой. Такие услуги будут включать снос существующих зданий на участке, разработку и предоставление финансового анализа новых зданий. Приобретение нового участка, наем архитектора и других специалистов по дизайну от имени владельца.

Надзор за их услугами, выполнение предстроительных услуг на стадии планирования, реклама и получение предложений от подрядчиков на новые работы, консультации по финансированию и методам оплаты работ, надзор за подрядчиком, привлечение арендаторов, будь то коммерческие, жилые или industrial для завершенного проекта, помогая администрировать и управлять всем проектом.

Очевидно, что комплексные услуги, описанные выше, потребуют, чтобы генеральный подрядчик или руководитель строительства пополнили свой штат подготовленными архитекторами, бухгалтерами, специалистами по недвижимости, а также экспертами по управлению и аренде.

7. Пакет Строители

Такие компании заключают договор как на проектирование, так и на строительство здания. Часто эти услуги, помимо прочего, включают приобретение земли и финансирование проекта.

Фирмы, которые занимаются комплексным строительством, обычно могут показать потенциальным клиентам прототипы аналогичных зданий, построенных ими для предыдущих владельцев.

Строители упаковки часто используют собственный штат архитекторов и инженеров, а также строительный персонал. Некоторые разработчики пакетов передают часть проектирования независимым архитекторам или инженерам на субподряд.

Важно отметить, что, когда разработчик пакетов выполняет проектирование в рамках заказа на заключение контракта на проектирование и строительство, строитель должен иметь необходимую профессиональную лицензию на проектирование или архитектуру, которая требуется в большинстве штатов для тех, кто выполняет эту функцию. .

В области строительства, финансируемого государством или субсидируемого государством, особенно в сфере жилья, на спонсора-застройщика может быть возложена ответственность за планирование проектирования, строительства, аренды, управления и технического обслуживания.

Спонсор сопровождает проект на этапах государственной обработки и разработки. Спонсор нанимает юристов для работы с различными правительственными учреждениями, финансовыми учреждениями и консультантов по недвижимости, чтобы предоставить ноу-хау в области приобретения и оценки земли.

При подписании контракта на строительство здания спонсор принимает на себя роль застройщика и в этом смысле действует во многом так же, как собственник-застройщик при строительстве за свой счет.

Подробнее: роли и обязанности инженера-строителя-консультанта

.

Что такое строительная отрасль? (с иллюстрациями)

Строительство - это обширная отрасль, состоящая из многих типов строительных и гражданских инженерных работ. Строительная промышленность включает в себя плотницкие работы, строительство дорог, строительство мостов и проектирование домов. Эта отрасль является одной из крупнейших в мире, поскольку отвечает за создание инфраструктуры для городов, поселков и стран.

Проектирование и строительство домов - это часть строительной индустрии.

Строительная отрасль состоит из трех основных частей. Это генеральные подрядчики, специализированное торговое строительство и гражданское строительство. Каждая область выполняет определенную функцию в рамках всей отрасли.

Строители должны носить защитное снаряжение, включая каски и перчатки.

Генеральные подрядчики строят здания и дороги для жилищного и коммерческого строительства. Эти компании управляют несколькими субподрядчиками по каждому проекту. Генеральный подрядчик отвечает за организацию и контроль сантехников, маляров и электриков, работающих на строительных площадках.

Многие строительные работы, в том числе операторы экскаваторов, требуют лицензирования.

Строительная промышленность также включает множество специализированных торговых групп. К ним относятся укладчики кирпича, монтажники полов и плотники, и это лишь некоторые из них. Большинство специализированных торговых групп работают под руководством генерального подрядчика.

Гражданское строительство специализируется на строительстве туннелей, дорог и мостов.

Гражданское строительство - еще одно направление отрасли. Этот район специализируется на строительстве дорог, мостов, туннелей и другой инфраструктуры.

Строители должны знать, как безопасно обращаться с электроинструментом, включая торцовочные пилы.

Условия труда в строительной отрасли тяжелые и требовательные. Эти люди должны работать на улице в суровых условиях, включая как сильный холод, так и жару. Строитель должен быть в хорошей физической форме, потому что он работает долгие смены, требующие больших физических нагрузок.

Генеральные подрядчики могут работать на строительных и дорожных объектах.

Большинство людей в строительстве используют опасные инструменты и оборудование. Многим приходится работать в недостроенных зданиях на очень большой высоте. Строительные работы привели к многочисленным травмам, что делает их рискованными. Строительные рабочие должны носить защитное снаряжение, включая каски, перчатки и средства защиты глаз. Это помогает снизить риск получения травмы из-за падающего материала или мусора.

Строители могут использовать аккумуляторные электроинструменты, например дрель.

В строительной отрасли есть много вакансий, для которых требуется только диплом об окончании средней школы. К ним относятся помощники общего назначения, рабочие или подмастерья. Более продвинутые должности требуют образования и сертификации, которые призваны гарантировать, что человек обучен определенной профессии. Некоторые примеры включают электриков, сантехников, специалистов по отоплению и кондиционированию воздуха.

В строительной отрасли часто возникают производственные травмы.

Многие строительные работы требуют лицензирования, особенно для тех, кто работает в коммерческом или жилищном строительстве. Электрики, сантехники и крановщики - вот несколько примеров должностей, для работы на которых требуется специальная лицензия. Эти лицензии предназначены для обеспечения соблюдения стандартов безопасности.

Условия труда в строительной отрасли тяжелые и требовательные..

Окончательное руководство по удержанию в строительной отрасли

Оставление , также называемое «удержанием», представляет собой сумму денег, «удерживаемую» подрядчиком или субподрядчиком в течение срока строительного проекта. Это уникальная практика, характерная для строительной отрасли, но в отрасли она чрезвычайно популярна. Большинство строительных контрактов требуют, чтобы определенный процент от контрактной цены (часто 5% или 10%) составлял , удерживаемое у подрядчика до тех пор, пока весь проект не будет в основном завершен.Это создает проблемы с движением денежных средств в отрасли, которая и без того бедна, эта практика слишком часто используется и, конечно же, регулируется сложными правилами, которые усложняют ее выполнение.

В этом руководстве вы узнаете все, что вам нужно знать об этой практике, в том числе о том, почему она существует, как она работает в различных типах проектов и в разных состояниях, а также ссылки на подробный обзор правил и требований. , советы о том, как согласовать для вас лучшие условия в вашем контракте, и некоторые альтернативы, которые могут сделать всех счастливыми.

Видеообзор удержания в строительстве

История удержания и почему он существует

Воздержание было впервые изобретено в Великобритании еще в 1840-х годах, чтобы гарантировать полное завершение строительных проектов и снизить риск бедных качество изготовления, которое было очень распространено в то время (и, как многие утверждали бы, все еще было обычным ). Аргумент в пользу практики удержания утверждает, что удержание денег у подрядчика приводит к двум вещам:

  1. Это создает финансовый стимул для подрядчика для успешного завершения проекта; и
  2. Он обеспечивает защиту других заинтересованных сторон в случае возникновения каких-либо проблем, так что удерживаемые деньги могут использоваться в качестве защиты от этого риска.

С момента его первого использования почти двести лет назад практика удержания денег у подрядчиков во время строительных работ продолжается, и в значительной степени сохраняется в той же форме, что и в 1840-х годах.

Сегодня это обычная практика, которая является частью корпоративной культуры. Эта практика также закреплена прямо в законах по всему миру, которые регулируют типы договорных положений, с которыми могут соглашаться подрядчики. Большинство из этих законов были созданы для регулирования и введения ограничений на практику, в основном, чтобы продвигать его добросовестное использование и предотвращать злоупотребления .

Однако многие предприятия в строительной отрасли - особенно субподрядчиков и других участников проекта, которые находятся на нижнем конце платежной цепочки - страдают от того, как этот процесс функционирует в отрасли сегодня. Кроме того, процесс управления и отслеживания удержанных денег является настоящей головной болью для всех участников. На международном уровне существует огромный призыв отменить методов удержания в строительстве.

Есть много разных вопросов и проблем, возникающих при работе с нераспределенными средствами на строительных работах.Один из вопросов, например, заключается в том, следует ли вообще удерживать деньги у подрядчиков! Тем не менее, когда удержание удерживается, существуют 2 самых больших препятствия:

  1. Какая сумма должна / будет удержана?
  2. Как долго должны / будут удерживаться деньги?

Как вы, наверное, догадались, правила и ответы здесь могут быть сложными.

Теперь, когда мы разобрались, откуда взялась эта практика и почему она существует, давайте рассмотрим некоторые правила игры и то, как она может повлиять на ваш проект и ваш кошелек.

Каковы правила удержания на вашей работе?

Если вы застройщик, владелец или генеральный подрядчик, возможно, вы думаете о том, как использовать удержание, чтобы защитить себя от проблем на следующей работе. Если вы подрядчик, вы, возможно, думаете о том, как избежать удержания денег на работе или иным образом, чтобы получить как можно меньше удержаний и как можно короче. Чего можно ожидать? Какие правила помогут или повредят вам?

Суммы и графики удержания в основном устанавливаются соглашением сторон

В любом случае место для всех, чтобы начать, - это договор на строительство .

Хотя существуют разные законы, регулирующие практику удержания, в отличие от более предписывающих законов, таких как права удержания, законы об удержании обычно действуют как «ограничения». Другими словами, законы ограничивают то, о чем стороны могут договориться. В результате, всякий раз, когда вы думаете об удержании или удержании, важно сначала проконсультироваться с основным соглашением: что есть или о чем стороны согласятся (d)?

Если в контракте на строительство конкретно не говорится об удержании… тогда его не существует.Генеральный подрядчик не может просто удерживать деньги у субподрядчика. Субподрядчик и генеральный подрядчик должны дать письменное согласие на такое удержание. Соответственно, если такого соглашения нет, удержание на работе не производится!

Довольно часто стороны включают какое-либо соглашение об удержании в свои строительные контракты. Фактически, большинство популярных подрядчиков форм (таких как документы AIA или ConsensusDOCS) содержат положения соглашения об удержании.

Согласно исследованию удержания в 2004 году, проведенному преподавателем строительства Деннисом Баусманом, доктором философии из Университета Клемсона, очень часто удержание удержания осуществляется подрядчиками на работе. Если это частная работа, есть вероятность 85%, что как минимум 5% будут удержаны. И это бремя непропорционально ложится на субподрядчиков. У двух из каждых трех субподрядчиков удерживается 10%, но только один из трех генеральных подрядчиков, архитекторов и руководителей строительства несут такое же бремя.

А сколько обычно удерживается? Согласно тому же исследованию:

  • На частных рабочих местах средний показатель составляет 7,59%;
  • На государственных должностях средний показатель составляет 5,56%
  • На федеральных должностях средний показатель составляет 3,26%

И вот самое худшее. Подрядчикам требуется много времени, чтобы собрать эти удержанные средства.

Опять же, согласно исследованиям Баусмана, генеральные подрядчики ждут в среднем 99 дней, чтобы получить свои права аренды, а субподрядчики ждут в среднем 167 дней.И, согласно исследованию, проведенному в Великобритании, более 25% нераспределенных денег было так, что никогда не выплачивались !!

Итак, вернемся к двум основным препятствиям.

1. Какая сумма должна / будет удержана?

Зависит от договоренности сторон. Вообще говоря, стороны могут договариваться о чем угодно, если только они не сталкиваются с юридическими ограничениями (мы обсудим это ниже). Средний размер удержания на частных рабочих местах составляет 7,59%, на государственных - 5.56%, а на федеральных должностях - 3,26%, причем субподрядчики удерживают более высокий процент, чем генеральные подрядчики.

2. Как долго должны / будут удерживаться деньги?

Это опять же зависит от договоренности сторон. Задержанные деньги обычно удерживаются от всех сторон до самого, самого конца проекта. В среднем это означает, что генеральные подрядчики ждут около 99 дней, чтобы получить удержанные деньги, а субподрядчики (которые, вероятно, заканчивают работу раньше генерального подрядчика) ждут в среднем 167 дней.По разным причинам нераспределенные деньги обычно никогда не получают выплаты… так что будьте очень осторожны.

Правовые ограничения для федеральных проектов общественных работ

Удержание денег от подрядчика является изобретением контракта , означает, что он начался со сторон, согласившихся с практикой. Однако со временем правительства начали осознавать, что одна сторона (т. Е. Собственник) может воспользоваться преимуществами другой стороны (т. Е. Подрядчика) с практикой удержания, и, кроме того, удержания удержания вызывают проблемные проблемы с денежными потоками.

Итак, начиная с призыва Управления федеральной политики закупок в 1983 году, федеральное правительство и правительства штатов начали принимать законы, регулирующие и ограничивающие удержание. Федеральное правительство было одним из первых, кто обратился к этому вопросу, и у него есть ряд ограничений на то, сколько денег может удерживаться у подрядчиков на федеральных должностях.

Основные подрядчики могут удерживать удержание от субподрядчика, но не могут выставить счет правительству за это

В соответствии с Положением о федеральных закупках (FAR) основной подрядчик может удерживать платежи со своего субподрядчика в соответствии с контрактом между сторонами .Таким образом, если договор между ними предусматривает удержание, им разрешается это делать в соответствии с изложенными условиями, даже если правительство не удерживает удержание с основного капитала.

Здесь следует сделать очень важное замечание: Если простое число равно удерживаемой удержания, они не могут выставить счет правительству за удержание. Это в основном приводит к тому, что правительство удерживает удержание по этим конкретным федеральным проектам.

Государственное агентство, ответственное за проект, может удерживать деньги у генерального подрядчика только при наличии «причины»

Политика федерального правительства в отношении удержания гласит, что средства не должны удерживаться «без причины» и должны определяться на основании « в индивидуальном порядке ».Юридический перевод этого слова: , Специалист по контрактам имеет полное право на усмотрение решать, удерживать ли удержание, на основе своей оценки прошлой работы и вероятности продолжения работы.

Согласно FAR, если «удовлетворительный прогресс не был достигнут, сотрудник по контрактам может удержать максимум 10% суммы платежа до тех пор, пока не будет достигнут удовлетворительный прогресс». Однако на практике он обычно составляет 5-10% с постепенным снижением по достижении определенных этапов.

И, наконец, для получения дополнительной информации о том, как на самом деле собрать нераспределенных денег, причитающихся вам на федеральной работе, ознакомьтесь с этим вопросом и ответом в нашем экспертном центре: как мы можем получить удержание от генерального подрядчика в HUD, финансируемом государством проект.

Юридические ограничения для проектов общественных работ штата / округа или муниципалитетов

Как и в случае с федеральными проектами, удержание может быть удержано в проектах штата, муниципалитета и округа. Фактически, очень мало случаев, когда законы совпадают в каждом штате , но это один из таких случаев. E В одном из 50 штатов разрешается удержание для проекта общественных работ. Однако в каждом штате действуют разные правила и ограничения, регулирующие практику.

Фактически, в некоторых штатах удержание не является вариантом выбора - то есть удержание денег по проектам общественных работ штата / округа иногда фактически составляет требуется .

В ряде штатов удерживаемая сумма удержания составляет процента от общей суммы контракта , а не процента от каждого промежуточного платежа.(Например, если вы работаете над проектом с 10 прогрессивными платежами и 5% удержанием, а 5% максимальны с 6-м платежом, это означает, что больше нельзя удерживать деньги для последних 4 платежей, 7- 10.)

В других штатах обычная практика заключается в том, что больше нельзя удерживать после завершения 50% проекта. Проконсультируйтесь с законом штата, в котором расположены ваши проекты, и подтвердите, что удержание на месте вашего проекта разрешено в соответствии с законом. Вы можете ознакомиться с законами и правилами вашего штата, просмотрев наше руководство по законам 50 штатов и страницы часто задаваемых вопросов.

Юридические ограничения для частных / коммерческих строительных проектов

Здесь нет ничего удивительного - за одним заметным исключением (штат Нью-Мексико запрещает удержание ) - деньги могут быть удержаны у подрядчиков на всех частных строительных проектах. Однако в каждом штате действуют разные правила относительно сумм, которые могут быть удержаны, продолжительности удержания и процесса взыскания. Когда происходят злоупотребления или кто-то применяет методы удержания, которые противоречат ограничениям, законы штата обычно предусматривают наказания (в виде штрафов в виде процентов).

Несмотря на то, что существует множество законов, ограничений, положений и подробностей, касающихся частных / коммерческих строительных проектов, единственный самый большой фактор при определении того, как будет работать удержание, составляет , что разрешено контрактом по проекту . Щелкните здесь, чтобы просмотреть правила хранения, информацию и ответы на часто задаваемые вопросы для всех 50 штатов. Вы также можете взглянуть на карту ниже, чтобы увидеть обзор требований в вашем штате.


Удержание - огромная финансовая проблема, особенно для субподрядчиков

Субподрядчики и другие участники нижнего звена имеют претензии по поводу удержания - не без оснований.Практика удержания проблематична, потому что она вызывает практические проблемы и проблемы с деловыми отношениями в уже сложных системах бухгалтерского учета и платежей в строительном мире.

Согласно отчету 2004, опубликованному Американской ассоциацией субподрядчиков, большинство субподрядчиков считают, что «злоупотребление [основным] подрядчиком своим удержанием» является широко распространенной проблемой.

Некоторые данные, представленные в отчете, вызывают беспокойство:

  • Субподрядчики говорят, что в конечном итоге они получают меньше, чем полная сумма удержанного удержания по более чем 10% их проектов.
  • В обычных проектах без серьезных споров субподрядчикам приходилось ждать от 30 до 900 дней после завершения, чтобы получить причитающуюся им окончательную задолженность, при этом среднее время ожидания составляло 167 дней.
  • На вопрос о самом длительном ожидании удержания, с которым они сталкивались в течение своей карьеры, подводные лодки ответили, что худшие случаи варьировались от минимума 60 дней до 2500 дней (это почти 7 лет !), со средним временем ожидания 567 дней для наихудшего сценария каждой субмарины.

Но это еще не все. Вот несколько общих мнений, которые мы слышали в разговорах с субподрядчиками и другими представителями отрасли:

  • Среди субподрядчиков широко распространено мнение, что генеральные подрядчики часто удерживают большую сумму удержания по сравнению с тем, что есть. удерживается владельцем проекта на генеральном подрядчике.
  • Многие в отрасли считают, что удержание используется не столько для обеспечения работы субподрядчика, сколько как заемного капитала , что приводит к ухудшению финансового положения субподрядчиков проекта (путем удержания у них денег).
  • Многие в отрасли также считают, что глобальные управляющие компании и владельцы используют удерживаемое удержание в качестве механизма бесплатного финансирования , перекладывая затраты по займам на финансирование проектов на более мелких игроков, находящихся ниже по цепочке платежей, пока они имеют интерес свободная куча денег, которую они могут использовать для финансирования своей деятельности и потребностей бизнеса в наличных деньгах.

Тем не менее, даже с учетом всех этих потенциальных проблем, оговорки об удержании в строительных контрактах редко подвергаются сомнению или даже очень сильно задумываются.

Деньги, удержанные на работе, ухудшают денежный поток подрядчика

В конце концов, на самом деле есть только одна причина , почему бизнес - любой бизнес - терпит неудачу. Причина? Бизнес терпит крах, когда у него заканчиваются наличные.

К сожалению, очевидно, что денежный поток является проблемой в строительной отрасли, - еще до того, как в картину войдет удержание. Строительные предприятия терпят неудачу быстрее и чаще, чем любая другая отрасль, о чем свидетельствуют показатели отказов в отрасли.

Для этого есть много причин - возможно, главная из них - это , невероятно долгий , который требуется для получения оплаты в строительном бизнесе. Ожидается, что многие строительные компании возьмут на себя все затраты и расходы, связанные с их работой и проектами, заранее, при этом надеясь, что в конечном итоге оплата будет произведена, если вообще будет.

Вдобавок к этому, маржа в строительной отрасли, как известно, мала. И в этом заключается проблема, потому что нередко удерживаемая сумма удержания по проекту (в процентах от общей стоимости контракта) на больше, чем норма прибыли строительной компании по тому же проекту.

Например, предположим, что «ACME Plumbing» является субподрядчиком по проекту, в котором удержание в размере 10% будет удержано из их платежей. Однако рентабельность компании ACME Plumbing по этому проекту составляет всего 7% . В этом сценарии ACME будет в красном в этом проекте с точностью -3% до тех пор, пока они, наконец, не получат удержанное удержание.

Это также означает, что ACME потребуется наличных денег (или возможность обеспечить финансирование), чтобы покрыть убытки до тех пор, пока они не получат удержанное удержание.Чем дольше это займет, тем больше денег потребуется ACME для поддержания своего бизнеса.

Таким образом, легко увидеть, как удержание только усугубляет серьезную проблему для многих подрядчиков.

Удержание, права удержания и конфликт прав на платежи, чтобы предоставить подрядчикам трудный выбор

Похоже, что законы об удержании и законы о правах удержания механиков были написаны в 2 разных вселенных и 2 разных эпохах. Проще говоря, эти 2 свода законов не могут быть более противоречивыми.

С одной стороны, собственникам и другим лицам разрешено удерживать деньги у подрядчика до самого конца проекта . В некоторых проектах этот период может составлять от недель до месяцев и даже до лет для самых крупных проектов.

С другой стороны, подрядчики, субподрядчики и другие лица, которые хотят использовать права удержания своих механиков для решения проблемы с оплатой по проекту, обычно имеют только небольшой промежуток времени , разрешенный для подачи иска их механика о залоге.Для проектов с увеличенными сроками вполне возможно, что срок удержания механика может истечь задолго до того, как на самом деле наступит срок удержания .

Итак, что подрядчику или поставщику делать в такой ситуации? подает залоговое право механика до , удержание подлежит даже разрешенному ? И если разрешено удержание механиков до наступления срока удержания, разумно ли это сделать?

Механики Процесс залогового удержания не дожидается выплаты удержания

К сожалению, законы большинства штатов ничего не говорят по этому поводу.Одним из заметных исключений является штат Нью-Йорк , который внес поправки в свои законы об удержании, чтобы гарантировать, что те, кто вынужден подавать залоговое удержание, не потеряют свои права на часть платежей, удержанных в качестве удержания.

В некоторых других штатах, включая Калифорния , Юта , Иллинойс , Массачусетс и Луизиана , крайний срок подачи залогового права рассчитывается с момента завершения проекта в целом, а не с последней даты отдельной компании. дата меблировки.Хотя это не решает проблему удержания напрямую, это значительно минимизирует проблему, поскольку завершение проекта также приведет к уплате удержания.

Следует ли включать деньги, удержанные в законном порядке, в иск о залоге в Механике?

Предыдущий раздел рассматривал вопрос о том, может ли оформление залогового права механик включать удержание (и во многих штатах ответ, к сожалению, неясен). Следующий вопрос заключается в том, следует ли включать удерживаемое удержание в подачу залогового права.

Перед тем, как предпринять этот шаг, следует учесть одну вещь: многие генеральные подрядчики, владельцы и кредиторы сочли бы довольно состязательным шагом подачу залогового права удержания до удержания . В то время как удержание удержания может составлять значительную сумму денег, предъявление упреждающего залога до того, как удержание фактически подлежит выплате, может быть слишком большим (особенно, если проект не связан с платежами).

Тем не менее, суть в том, что Удержание почти всегда может быть включено в требование о залоге … задолго до того, как удержанные средства когда-либо действительно подлежат выплате.

Если подается иск о залоге механиков, в большинстве штатов уполномочивают сторону, подающую иск, подать полную сумму своей задолженности по проекту. Другими словами, требование о залоге равняется общей стоимости работы, труда и материалов, которые подающая сторона предоставила для работы (за вычетом любых полученных платежей). Тот факт, что часть этих денег может храниться в качестве удержания, обычно не имеет значения - в основном, если вы заработали деньги честно и справедливо, и если ваши права удержания не нарушены, то вам разрешается подать залоговое право механика.

Как использовать ваши права на удержание при работе с удержанием

1. Всегда отправляйте предварительное уведомление для защиты ваших прав на удержание

Предварительные уведомления являются обычным требованием в большинстве штатов для того, чтобы потенциальный истец оставался в защищенном положение и сохранить возможность подать действительный и подлежащий исполнению залоговый залог.

В большинстве случаев отправки необходимого предварительного уведомления о состоянии проекта достаточно для защиты потенциального заявителя в отношении всей его / ее задолженности по проекту, включая удержания .Другими словами, , если вы отправляете необходимые предварительные уведомления в течение времени, которое необходимо для отправки, то вы защищены - включая любые удержанные средства.

Однако в редких случаях требуется другое или дополнительное уведомление об удержании , но это исключение.

[ Техасские подрядчики принимают к сведению: Техас - это штат, в котором существует специальное «уведомление о договорном удержании» , которое может предоставляться «вместо или в дополнение к» регулярным ежемесячным уведомлениям, которые Техас требует - но который ограничивается защитой возможности предъявить претензию в отношении удержанных сумм.Ознакомьтесь с нашими часто задаваемыми вопросами, руководством и формами по удержанию в Техасе.]

2. Поймите, что сроки удержания механики не будут продлены только потому, что удержание все еще удерживается

Во-первых, как мы обсуждали выше, ВСЕМ строительным компаниям требуется чтобы знать следующее:

ОСТАВЛЕНИЕ НЕ ПРОДЛЕТ СРОК ЗАЯВКИ НА ДОЛЖНОСТЬ.

См.: Удержание и его значение для вашей механики Крайний срок удержания для получения более подробной информации.И сложные, запутанные ситуации, которые могут возникнуть с крайними сроками залогового удержания и удержанными деньгами, например, которые были рассмотрены в нашем экспертном центре с этим вопросом: генеральные подрядчики не выплачивают удержание в течение 1 года после завершения проекта. Как мы можем подать залог на сумму удержания, если залог может быть подан только через 90 дней после последнего дня работы?

Однако в большинстве случаев включение удержания удерживаемого залога является разумным шагом.

Другие советы, которые помогут справиться с влиянием удержания

Вот несколько практических советов, которые помогут справиться с потенциальным влиянием удержания на проект…

1.Узнайте, как действуют законы штата и федеральные законы, а также детали контракта по проекту, над которым вы работаете.

По государственным проектам удержание обычно контролируется. Однако в частных проектах , удержание менее контролируемо. Проблема с законами о частных проектах заключается в том, что у тех, кому больше всего нужны деньги, не будет денег, чтобы бороться за штрафы.

Когда вы заключаете контракт по проекту, по которому будут удерживаться деньги, обязательно изучите условия , чтобы узнать все, что вы можете , о том, как будет работать удержание. Подтвердите проценты, которые будут удержаны.

Кроме того, вам следует задать вопросы , например:

  • Будет ли удержание храниться на условном депонировании? (Это требуется в ряде штатов, поэтому обязательно проверьте свой штат.)
  • Будет ли удержана удержанная сумма процентов? И кто имеет право на эти проценты?
  • Может ли владелец проекта использовать нераспределенные средства для «погашения» требования о залоговом удержании механиков?
  • Может ли владелец проекта (или другой участник проекта - например, GC) использовать нераспределенные средства в качестве компенсации за проблемы с качеством изготовления или недостатки ?

2.Попросите своих клиентов договориться о удержании.

Здесь применима старая поговорка «Никогда не помешает спросить» . Ваша компания занимается бизнесом долгое время и имеет столь же успешный послужной список? У вашего бизнеса звездная репутация? Затем попросите обсудить удержанный процент.

Возможно, вы можете предложить аккредитив или залог вместо требования удержания. Есть даже такое понятие, как «удержание залога».«Этот тип переговоров, вероятно, будет трудным, но никогда не помешает спросить, а добрая воля вашей компании имеет ценность. Изучите альтернативы, которые помогут другим участникам проекта справиться с рисками.

3. Планируйте влияние на ваш денежный поток

После того, как вы узнаете, во что ввязываетесь, и когда вы исчерпали все свои альтернативы, вы можете планировать реальный денежный поток. Вам необходимо ЗНАТЬ ВАШИ ФИНАНСОВЫЕ НОМЕРА. Выполните математические вычисления (т.е., сделайте прогноз движения денежных средств по проекту) и составьте план, чтобы иметь доступ к оборотному капиталу, необходимому для «размещения» удержанных денег.

4. Не бойтесь использовать свои права залогового удержания для получения оплаты

Мы не можем переоценить это. Механические залоговые права - это самый мощный инструмент, доступный строительным компаниям для обеспечения всех своих платежей, включая удержанное удержание. Если вы хотите узнать больше о том, как право удержания механиков может помочь вашей компании, свяжитесь с нами или просто подайте заявку на удержание онлайн прямо сейчас.

Резюме

Название статьи

Окончательное руководство по удержанию в строительной отрасли | Блог levelset

Описание

Узнайте, как удержание работает в разных типах проектов и в разных состояниях, ссылки на подробный обзор правил и требований удержания.

Автор

Мэтт Виатор

Имя издателя

Levelset

Логотип издателя

.

Что такое Backend Developer? Навыки для того, чтобы стать веб-разработчиком

  • Home
  • Testing

      • Back
      • Agile Testing
      • BugZilla
      • Cucumber
      • meter Database Testing
      • 0003000
      • 9000 J2000
      • 000 J2000
      • JUnit
      • LoadRunner
      • Ручное тестирование
      • Мобильное тестирование
      • Mantis
      • Почтальон
      • QTP
      • Назад
      • Центр качества (ALM)
      • RPA 9000 Testing SAPI
      • Управление
      • TestLink
  • SAP

      • Назад
      • ABAP
      • APO
      • Начинающий
      • Basis
      • BODS
      • BI
      • BPC
      • CO
      • Назад
      • CRM
      • Crystal Reports
      • MMO
      • HANA
      • Назад
      • PI / PO
      • PP
      • SD
      • SAPUI5
      • Безопасность
      • Менеджер решений
      • Successfactors
      • SAP Tutorials
    000
  • Web

  • AngularJS
  • ASP.Net
  • C
  • C #
  • C ++
  • CodeIgniter
  • СУБД
  • JavaScript
  • Назад
  • Java
  • JSP
  • Kotlin
  • Linux
  • Linux
  • Kotlin
  • Linux
  • js
  • Perl
  • Назад
  • PHP
  • PL / SQL
  • PostgreSQL
  • Python
  • ReactJS
  • Ruby & Rails
  • Scala
  • SQL
  • 000
  • SQL
  • 000 0003 SQL 000 0003 SQL 000
  • UML
  • VB.Net
  • VBScript
  • Веб-службы
  • WPF
  • Обязательно учите!

      • Назад
      • Бухгалтерский учет
      • Алгоритмы
      • Android
      • Блокчейн
      • Business Analyst
      • Создание веб-сайта
      • Облачные вычисления
      • COBOL
      • Встроенные системы
      • 0003 Эталон
      • 9000 Дизайн
      • 900 Ethical 9009
      • Учебные пособия по Excel
      • Программирование на Go
      • IoT
      • ITIL
      • Jenkins
      • MIS
      • Сеть
      • Операционная система
      • Назад
      • Prep
      • PM Prep
      • Управление проектом Salesforce
      • SEO
      • Разработка программного обеспечения
      • VBA
      900 04
  • Большие данные

      • Назад
      • AWS
      • BigData
      • Cassandra
      • Cognos
      • Хранилище данных
      • DevOps Back
      • DevOps Back
      • HBase
        • MongoDB
        • NiFi
    .

    Застройщик ▷ Французский перевод

    разработчик промоутер развитие de révélateur Developpeur

    .

    Смотрите также